Immobilienkostenfalle
Ihr Ratgeber gegen Geld- und Zeitverlust
Ihr Ratgeber aus der Immobilienpraxis Online
Ziel und Aufgabe dieses Pflichtbuches für Immobilienabgeber sowie Käufer/Mieter ist es, Ihnen unnütze Geld- und Zeitverluste zu ersparen.
Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen oder bevor Sie eine Immobilie anbieten, machen Sie sich mit dem Inhaltsverzeichnis dieses Ratgebers vertraut
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien kaufen oder mieten?
2. Immobilien mit oder ohne Makler kaufen oder mieten?
3. Wann entsteht bei einem Immobilienmakler Provisionspflicht
4. Provisionsfreie Immobilien − erspart enorme Maklerkosten
5. Immobilienbesichtigungen − worauf muss man achten? - Zeitersparnis
6. Immobilien kaufen oder mieten − Preise reduzieren?
7. Mietwohnungen − Ablöse erlaubt oder nicht?
8. Wie kann eine Mietwohnung gekündigt werden? Wie kann ich meine Mietrechte verlieren?
9. Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
11. Nebenkosten beim Immobilienkauf bzw. Immobilienanmietung
12. Immobilien richtig verkaufen − vermieten (enorme Zeitersparnisse!)
14. Betriebskosten richtig verrechnet
15. Praktische Tipps zur Anmietung/Verkauf von Immobilien
16. Umzugshilfe erspart Geld und Zeit
17. Alle Immobilienfachbegriffe von A-Z − Immobilienlexikon − das große Nachschlagewerk
18. Alle Immobilienpreise österreichs 2010
19. Miet-/ Kaufverträge ausdrucken / verwenden
1. Immobilien kaufen oder mieten?
Kauf
Der Kauf einer Immobilie hat den Vorteil, dass die Kosten (z.B. Kreditkosten) nicht verloren sind sondern eine Sparform darstellt. Die Rückzahlungen (Kosten) bleiben wie bei einem Sparbuch Ihr eigenes Geld. Sie können diese Immobilie jederzeit ohne Zustimmung der Hausverwaltung nach Ihren Wünschen (gemäß den behördlichen Vorschriften) umbauen und in sie investieren.
Gleichzeitig können Sie Ihre frei finanzierte Eigentumswohnung oder Haus problemlos vermieten und so entsprechende Einnahmen lukrieren. Bei geförderten Immobilien ist allerdings der Eigenbedarf vorgeschrieben und eine allfällige Landesförderung muss vor Vermietung rückgezahlt werden (siehe Förderungsrechner in unserer Seite).
In vielen Fällen können Sie bei Geldbedarf (z.B. Bankkredit) Ihre Eigentumswohnung als Sicherheit einsetzen. Sofern leistbar, ist daher der Erwerb von Eigentum auf jeden Fall zu empfehlen
Beim Kauf einer Immobilie unterscheidet man zwei Motivationen
a) Will ich die Immobilie selbst nutzen = Eigenbedarf
b) Will ich daraus Miete lukrieren = Anlageobjekt
ad a) Eigenbedarf
Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie sollte mit einem Blick auf die eigene Zukunft verbunden sein.
Nicht nur in finanzieller Hinsicht, nämlich ob Sie sich die monatlichen Kosten auch noch in 10 − 15 Jahren leisten können, sondern auch was Ihre persönlichen Lebensumstände betrifft.
Ein Beispiel:
Ein junges, kinderloses Ehepaar findet es unglaublich schick, eine Citywohnung zu erwerben. Größe etwa 80 m², mehr braucht man ja nicht zu zweit und ist auch finanziell verkraftbar.
Doch zwei Jahre später kommt ein Kind. Die Raumaufteilung der schicken Citywohnung gibt keinen Platz für ein eigenes Kinderzimmer, sie ist zu eng und außerdem stellt man fest, dass sie von der Infrastruktur her völlig ungeeignet ist − es gibt keinen Kindergarten in unmittelbarer Nähe, keinen Park, im Haus ist kein Abstellraum für einen Kinderwagen usw. Das heißt, die Ansprüche ändern sich und man will eher eine Wohnung am Stadtrand oder gleich ein Reihenhaus mit Garten.
Der Verkauf ihrer schicken Citywohnung nach einem so kurzen Zeitraum stellt sich als gar nicht so einfach heraus und ist mit Geldverlust verbunden.
Bedenken Sie daher Ihre Lebensplanung für die nächsten 5 Jahre, das ist der Zeitrahmen, den Sie sich stecken sollten und wenn Sie aus heutiger Sicht die geplante Immobilie auch noch nach diesem Zeitraum nutzen werden, ist ein Kauf in Erwägung zu ziehen.
ad b) Anlageobjekt
Der Kauf einer Immobilie ist aber nicht immer mit Eigenbedarf verbunden.
Gerade in Krisenzeiten gelten Immobilien als Wertanlage und versprechen bei Vermietung eine gute Rendite. Allerdings hat uns auch die jüngste Vergangenheit die Verletzlichkeit dieser Anlageform gezeigt. Die Wirtschaftskrise, in der wir uns befinden, wurde durch den überhitzten Immobilienmarkt vor allem in den USA ausgelöst. Auch Österreich war davon betroffen und viele Anleger haben viel Geld verloren. Der private Wohnungsmarkt ist davon aber nicht so stark betroffen und die Wohnungspreise vor allem in Ballungszentren und sogenannten "guten Gegenden" sind äußerst stabil. Die Entwicklung der Marktlage wird von den Experten der Banken und Bausparkassen unterschiedlich bewertet und ist auch nicht immer objektiv. Am besten ist es sicher, sich selbst auf einen längeren Zeitraum in seriösen Medien zu informieren.
Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen, ist vor allem die bestehende Nachfrage an einer solchen von Interesse. Wohnlage und Größe des Objekts sind meistens ausschlaggebend, wobei die Nachfrage nach drei − vier Zimmer Wohnungen in guter Wohnlage am größten ist.
Als Anlageobjekte eignen sich auch bereits vermietete Immobilien. In diesem Fall sollte aber der Kontakt zum Mieter aufgenommen und der Mietvertrag unter die Lupe genommen werden. Erscheint Ihnen der Mieter nicht vertrauenswürdig, sollte man vom Kauf Abstand nehmen. Auch wenn der Mietvertrag für Sie ungünstige Regelungen beinhalte, ist von einem Kauf abzuraten.
Bedenken Sie, dass der Immobilienerwerb nicht das schnelle Geld bedeutet − es handelt sich dabei um langfristige Investitionen. Dementsprechend sollten Sie sich auch mit der Planung und Entscheidung Zeit nehmen.
Bevor man auf die Suche nach seiner Wunschimmobilie geht, muss der Rahmen abgesteckt werden. Dafür sollte man sich selbst einige Fragen beantworten:
Welche Art vonImmobilie will ich erwerben?
- Eigentumswohnung − welcher Stock, mit oder ohne Balkon/Terrasse - alt
- oder neu
- Reihenhaus − preisgünstige Variante des Einfamilienhauses, Nachteil direkte Nachbarn - alt oder neu
- Doppelhaushälfte − fast ein Einfamilienhaus, nur ein Nachbar, der muss aber gut angeschaut werden, ob man sich auch versteht - alt oder neu
- Fertighaus − Vorteil kurze Bauzeit, besser kalkulierbar
- Einfamilienhaus − meist nach spezieller Architektenplanung, daher teuerste Variante - alt oder neu
- Mehrfamilienhaus − als Anlageobjekt gut geeignet, erfordert jedoch Kenntnisse in der Verwaltung - alt oder neu
Erstbezug oder gebraucht?
Vorteil Erstbezug :
Bei Erstbezug haben Sie meist noch die Möglichkeit, Ihre Wünsche bezüglich Ausstattung und Gestaltung einzubringen. Die neuen Kriterien bezüglich Wärmedämmung sind besser erfüllt als bei Altbauten. Meistens sind neue Wohnbauten vom Bund oder Land gefördert, das bedeutet eine bessere Finanzierbarkeit der Immobilie.
Nachteil Erstbezug:
Man kann meist nur ein "Halbfertigprodukt" besichtigen. Man hat keine Ahnung, wer seine künftigen Nachbarn sein werden, ob eventuelle Baumängel auftreten und oft ist die Infrastruktur noch nicht fertig gestellt.
Vorteil Gebrauchtimmobilie:
Eine gebrauchte Immobilie ist meistens wesentlich günstiger als eine neue. Die Infrastruktur ist bereits gewachsen und kann auch begutachtet werden, man kann sich mit Nachbarn/Anrainern über Vor- und Nachteile der Wohnlage und der Immobilie unterhalten.
Nachteil Gebrauchtimmobilie:
Eventuell bestehender Reparaturbedarf, Heizung- und Sanitäranlagen entsprechen nicht mehr dem aktuellen Standard, Wärmedämmung muss nachgerüstet werden usw.
Daher ist es äußerst wichtig, vor dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie die Bausubstanz genau zu überprüfen.
Ein ganz wesentlicher Punkt beim Erwerb einer Immobilie und für deren Wert bzw. deren Wertsteigerung ist die
Wohnlage
Man unterscheidet zwischen
- Innenstadtlage
- Stadtrandlage
- Grünlage
Es gibt:
- einfache Wohnlage
- mittlere Wohnlage
- gute Wohnlage
- sehr gute Wohnlage
Die Entscheidung zwischen Innenstadtlage und Grünlage richtet sich nach dem persönlichen Geschmack, den Lebensumständen, der Infrastruktur, dem Arbeitsplatz usw. sollte aber genau überlegt werden. Es kann die Entscheidung darüber sein, ob man in seiner neuen Immobilie glücklich wird oder nicht.
Tatsache ist, dass sich die schönste Immobilie in schlechter Wohnlage kaum oder nur mit Verlust verkaufen lässt, wo hingegen eine renovierungsbedürftige, nicht so schöne Immobilie in sehr guter, begehrter Lage einen hohen Preis erzielen kann.
Wonach richtet sich nun die Bewertung der Wohnlage, was sind ihre Kriterien ??
Es ist die Summe vieler Faktoren, Wirtschaftsentwicklungen, infrastruktureller Maßnahmen, Trends usw. Gerade die Trends lassen sich aber sehr schwer vorausahnen, ähnlich wie bei einem Aktienkauf ist immer ein Risikofaktor dabei.
Miete
Eine Anmietung hat den Nachteil, dass die bezahlte Miete für immer verloren ist. Gleichzeitig ist in jedem Mietvertrag eine Index-Klausel enthalten, sodass sich der Mietpreis je nach Inflation um 3-5 % erhöht.
Bereits bei einer monatlichen Kalt-Miete von 500 EUR, einer jährlichen Mietsteigerung von 2% und einer Mietdauer von 20 Jahren beträgt die Gesamtmiete 145.784 EUR!
Ein weiterer Nachteil ist, dass Mietverträge im überwiegenden Ausmaß befristet abgeschlossen werden z.B. 3 oder 5 Jahre. Nach diesem Zeitraum endet das Mietverhältnis. Es werden nun sehr oft die Mieten erhöht bzw. man muss sich eine neue Wohnung oder Haus suchen.
Für diesen Fall passen auch die angeschafften Möbel nicht mehr zu der neuen Wohnimmobilie. Investitionen in das Mietobjekt werden auch meistens gar nicht oder wesentlich unter dem Preis abgelöst. Sofern Sie Ihr Mietobjekt umbauen möchten (z.B. Erweiterung um einen Raum usw.) bedarf dies der Zustimmung des Wohnungsvermieters.
Selbstverständlich hängt die Entscheidung, eine Wohnung zu mieten oder im Eigentum zu erwerben, eng mit der persönlichen Lebenssituation zusammen. Der Erwerb einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die sich auszahlen muss. Wenn jemand aus beruflichen Gründen jahrelange Auslandsaufenthalte einplanen muss bzw. nicht sicher ist, wo sich sein Lebenszentrum befinden wird, ist die Miete, auch wenn sie über einige Jahre stattfindet, die bessere und finanziell günstigere Option. Eine Immobilie über lange Zeit leer stehen zu lassen oder unbeaufsichtigt zu vermieten, ist dem Objekt absolut abträglich.
2. Immobilien mit oder ohne Makler kaufen oder mieten?
Bevor man sich entschließt, die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen, sollte man sich über die Kosten dieser Dienstleistung klar werden. Das Erfolgshonorar eines Maklers beträgt im Regelfall 3 % des Kaufpreises oder - bei unbefristeten Mietverträgen - 3 Bruttomonatsmieten − zuzüglich Umsatzsteuer. Bei bis zu drei Jahre befristeten Mietverträgen reduziert sich die Provisionsforderung auf 2 Bruttomonatsmieten. Dies gilt sowohl für den Suchenden als auch für den Abgeber.
In keinem Fall sollte man jedoch mit einem Makler einen sogenannten Exklusiv-/ oder Alleinvermittler- Auftrag abschließen, da in diesem Fall jede Eigeninitiative ausgesetzt ist, man befindet sich für den Zeitraum dieses Exklusivauftrages in "Geiselhaft" des Maklers. Das ist mit ein Grund, warum Makler oft nicht sehr beliebt sind, da oft die Leistungen für die enorm hohen Provisionen zu gering sind.
3. Wann entsteht bei einem Immobilienmakler Provisionspflicht
Der Immobilienmakler muss eine über das Erstanbot hinausgehende Leistung erbringen. Das bloße Zusenden einer Miet- oder Kaufgelegenheit genügt nicht.
Provisionen müssen mit dem Immobilienmakler ausdrücklich vereinbart werden.
Sollten Sie einen Immobilienmakler zu Hilfe ziehen, gelten mangels einer Provisionsvereinbarung die Tarife, die im Büro des Immobilienmaklers üblich sind.
Provisionspflicht entsteht auch dann, wenn Sie mit einem Abgeber ein zweckgleichartiges Geschäft abschließen.
Beispiel:
Es wird Ihnen vom Makler eine Wohnung angeboten. Sie entschließen sich aber aus verschiedenen Gründen, diese nicht zu mieten oder kaufen. Der Abgeber verfügt aber über eine weitere Immobilie, die Ihnen nicht vom Immobilienmakler angeboten wurde und die Sie schlussendlich mieten oder kaufen. Dies gilt das als zweckgleiches Geschäft und löst Provisionspflicht aus.
Ist der Makler allerdings auch Eigentümer der Immobilie, handelt es sich um ein "Insichgeschäft", das eine Provisionszahlung ausschließt.
Immer weiter verbreitet in Maklerkreisen ist auch die Vorgangsweise, eine Immobilie "abgebergestützt" anzubieten. Das bedeutet, dass der Käufer bzw. Mieter keine Provision zahlt sondern die Maklerleistung ausschließlich vom Abgeber honoriert wird. Sie ist "provisionsfrei für den Käufer".
Den Rest entnehmen Sie bitte der Vereinbarung, die Ihnen der Immobilienmakler vorlegt. Auch hier kann im Zweifelsfall die Zuziehung eines Rechtsanwaltes nützlich sein.
4. Provisionsfreie Immobilien − erspart enorme Maklerkosten
In der Zeit vor dem Internet war es nahezu unmöglich, eine entsprechende Immobilie ohne Makler zu finden. Die Verkäufer / Vermieter hatten kaum eine Möglichkeit, ihre Immobilien einer breiten öffentlichkeit anzubieten.
Im Internetzeitalter haben die Vermieter / Verkäufer die Möglichkeit, ihre Immobilien im Internet einer großen Anzahl von Kauf-/ Mietinteressenten vorzustellen. Eine Reihe von Plattformen bieten sich dabei an, wobei die meisten sowohl Maklerangebote als auch Privatangebote enthalten.
Daher Vorsicht: ausschließlich in www.privatimmobilien.at finden Sie 100 % provisionsfreie Immobilien.
Für diesen Fall entfallen selbstverständlich sowohl für den Abgeber als auch für den Suchenden Provisionszahlungen. Dies führt natürlich für beide Teile zu enormen Geldersparnissen. Vor allem der Interessent kann diese ersparten Gelder in Wohnungseinrichtungen oder erforderliche Umbauarbeiten investieren.
Als durchaus interessant kann auch die Möglichkeit erachtet werden, sich aus dem Versteigerungskatalog für Zwangsversteigerungen über Immobilienangebote zu informieren. Dabei findet man oft Objekte, deren Finanzierung geplatzt ist oder sogenannte "Immobilienwaisen", die im Zuge einer Scheidung auf den Markt kommen.
5. Immobilienbesichtigungen − worauf muss man achten? - Zeitersparnis
Sie waren erfolgreich und haben ein oder mehrere interessante Objekte gefunden. Nun geht es darum, mit dem Abgeber einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Bereiten Sie sich gut darauf vor und machen Sie eine Checkliste von Fragen, die für Sie wichtig sind und deren Beantwortung eine Entscheidungsgrundlage darstellt. Es hat dabei auch durchaus Sinn, sich Objekte anzuschauen, die nicht 100 % dem Anforderungsprofil entsprechen, die Ihnen aber helfen, den Markt besser kennen zu lernen.
Bei manchen Besichtigungsterminen werden Sie gemeinsam mit weiteren Interessenten eingeladen. Das kann manchmal dazu führen, dass eine Eigendynamik entsteht, die den Kaufpreis in die Höhe treibt.
Hier gilt: lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Sie müssen klare Vorstellungen haben, wie viel Sie für das Objekt maximal bezahlen wollen und sich nicht von dem Gefühl leiten lassen, Ihnen entgeht etwas. Hilfreich ist in diesem Fall auch, wenn man bereits im Vorfeld weiß, was einen erwartet und wer einen erwartet und man einen Freund/in als Unterstützung mitnehmen kann.
Wesentlich ist bei einem Besichtigungstermin, dass Sie sich nicht von Ihrer "Wunschimmobilie" blenden lassen sondern das Objekt Ihrer Begierde auf Herz und Nieren prüfen. Versteckte Mängel können Ihnen in Zukunft ungeahnte Kosten verursachen!
a) Bauliche überprüfung
Folgende Punkte sollten in jedem Fall gründlich überprüft werden:
- Bausubstanz − welches Material wurde verwendet, wie ist der Zustand
- Wärmedämmung − Energieausweis verlangen
- Schallschutz − hängt mit der Bausubstanz und der Ausstattung zusammen. Vor allem bei Wohnungen ist es wichtig, auf die Trittschalldämmung und die Zwischenwände zu den Nachbarn zu achten.
- Dach − lassen Sie sich den Nachweis der letzten überprüfung zeigen. Eine Dachsanierung ist teuer
- Fenster − auch hier auf Wärme- und Schallschutz achten
- Sanitärinstallationen − ist ein Installationsplan vorhanden (Lage der Verrohrungen), Material der Rohre
- Elektrische Leitungen − Alter und Leistung der Leitungen, auch hier ist ein Installationsplan nützlich
- Heizung − Eine Heizkostenabrechnung gibt Ihnen Auskunft über mögliche versteckte Kosten. Wie alt ist die Anlage, werden alternative Energien genützt?
b) Rechtliche überprüfung
Vor Vertragsabschluss muss der Verkäufer genauen Einblick über Ihre Rechte und Pflichten gewähren. Diese hängen von der Art der Immobilie ab.
+ Eigentumswohnung − Grundbuchsauszug
Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte eingetragen werden.
Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch. Jede änderung des Grundbuchs wird an die Betroffenen seitens des Grundbuchamtes als schriftliche Information übermittelt.
Er wird u. a. benötigt für die Beleihungsprüfung anhand der Beleihungsunterlagen sowie vor dem Kauf einer Immobilie. Der Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs muss beim zuständigen Grundbuchamt erfolgen. Auch hierfür bedarf es eines berechtigten Interesses.
Bei Erwerb einer Eigentumswohnung gibt die Teilungserklärung Auskunft darüber, wie die Wohnanlage aufgeteilt wird, die Räume und Eigentumseinheiten sind nummeriert und ihre Bestimmung ist festgelegt. Sie beinhaltet den Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung.
Die Teilungserklärung beschreibt auch Ihr Wohnungseigentum im engeren Sinn mit den dazugehörigen Sonderflächen wie Dachboden- oder Kellerabteil oder die Sondernutzungsrechte für diese Flächen. Wenn das Dachboden- und/oder Kellerabteil in der Teilungserklärung als Sonderfläche Ihnen zugeordnet ist, gehört es definitiv Ihnen. Steht Ihnen ein Sondernutzungsrecht zu, so gehört es der Eigentümergemeinschaft und Sie können es zweckentsprechend nutzen
Das Sondereigentum Ihrer Wohnung beinhaltet alles, was Ihnen ganz alleine gehört, wie z.B. Fußbodenbeläge, nichttragende Wände, Heizung usw.
Das Gemeinschaftseigentum beinhaltet die Außenwände und Fassaden, Treppenhaus, Gemeinschaftskeller, Gemeinschaftswaschküche, Dächer usw. und das Grundstück
Wichtig ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums − die Instandhaltungskosten betreffen alle Eigentümer (Eigentümergemeinschaft).
Finanzierung − ist auf der Wohnung eine Förderung eingetragen oder ist sie frei finanziert
+ Genossenschaftswohnung
Welche Voraussetzungen sind erforderlich für den Erwerb, Weitergaberechte, Ablöse des Genossenschaftsanteils usw.
+ Haus
Grundbuchsauszug (ist die Immobilie lastenfrei, Feststellung der weiteren Bebaubarkeit des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht), Vorlage der Baugenehmigungen bei Zu- und Umbauten
+ Baugrund
Grundbuchsauszug − Feststellung des Eigentümers, der Teilbarkeiten, Lastenfreiheit
Baugenehmigung - Bei einem Baugrund ist vor allem die überprüfung der Bebaubarkeit und die Widmung wichtig. Die Baugenehmigungsbehörde gibt darüber Auskunft, Vorschriften darüber sind Gemeinde- bzw. Ländersache.
Vielfach wird auf Umwidmung eines Ackers, (den man billig erwerben kann) auf Baugrund spekuliert bzw. der Verkäufer stellt eine solche Umwidmung in Aussicht. Genauso kann man auf Aktien in der Karibik spekulieren!!
Umgekehrt ist es äußerst wichtig einen eventuellen Bebauungszwang zu erfragen. Wenn das Grundstück vor allem Anlagezwecken dienen soll, ist diese Information äußerst wichtig. Der Bebauungszwang ist in der Bauordnung festgelegt und von der Baubehörde zu erfragen.
6. Immobilien kaufen oder mieten − Preise reduzieren?
KAUFEN
Wenn Sie nach dem erfolgten Besichtigungstermin und dem gründlichen Studium der Unterlagen noch immer an der Immobilie interessiert sind, kommt es zum Kernpunkt der Verhandlungen − dem Preisgespräch. Dieses sollte aber immer erst nach der überprüfung der Immobilie beginnen.
Dabei müssen Sie unterscheiden
- + der Marktpreis − wie viel ist das Objekt tatsächlich wert?
- + der ideelle Preis −wie viel ist es Ihnen wert? Wo ist Ihre Schmerzgrenze?
Es ist erwiesen, dass Immobilienverkäufer/-vermieter im Vorfeld überhöhte Immobilienpreise verlangen.
Wir empfehlen auf jeden Fall, sich vor Ankauf oder Anmietung über die zurzeit üblichen Marktpreise zu informieren, indem man sich weitere Objekte ansieht. So bekommt man auch ein entsprechendes Preisgefühl.
Einige Webseiten bieten die Möglichkeit, Immobilienpreise selbst zu kalkulieren (Siehe Inhaltsverzeichnis des Buches Punkt 18 - alle Immobilienpreise österreichs 2010)
Für den Fall, dass Ihnen eine angebotene Immobilie zwar gefällt, aber zu teuer ist, sollte man mit dem Abgeber in Verhandlung treten. Auch der Hinweis auf "Fixpreis" bedeutet nicht, dass er "endgültig" ist.
Bei neu angebotenen Immobilien sind solche Verhandlungen zu Beginn oft noch erfolglos und es ist empfehlenswert, eine gewisse Zeit abzuwarten (etwa 2-3 Monate) und dann neuerlich beim Abgeber nachzufragen, ob diese Immobilie noch abzugeben ist. Sehr oft wird nun der Immobilienabgeber bereit sein, seine Preisvorstellungen erheblich zu reduzieren.
Dies hängt natürlich auch davon ab, wie viele Interessenten (noch) im Rennen sind und ob Sie als einer der ersten eingestiegen sind oder erst nach der oben erwähnten Wartezeit. Wenn der erste Ansturm der Interessenten vorbei ist, die Euphorie als Seifenblase zerplatzt ist und die Enttäuschung nach 20 oder mehr enttäuschten Hoffnungen größer wird, steigt Ihre Chance. Daher lassen Sie immer Ihren Kontakt beim Abgeber, er soll Sie in diesem Fall erreichen können.
Es ist äußerst wichtig, den eigenen finanziellen Spielraum zu kennen und sich ein Limit zu setzen, das bei Preisverhandlungen auch nicht überschritten werden darf.
Eine vorher zurecht gelegte Strategie kann Ihnen bei Ihren Preisverhandlungen helfen.
- überlegen Sie, mit welchem Gebot Sie in die Verhandlung einsteigen werden
- Wie hoch ist Ihr finanzieller Spielraum
- Was ist Ihr Limit
Falls Sie sich mit dem Verkäufer bereits über einen Preis geeinigt haben, sollten Sie zu Ihrer Sicherheit einen Vorvertrag abschließen, um sich gegen allfällige Nachforderungen aufgrund höherer Konkurrenzangebote zu schützen. Allerdings ist ein Vorvertrag noch keine Garantie für Sie, dass Sie die Immobilie tatsächlich erwerben können, falls ein Mitbieter den Preis in die Höhe schraubt. Er ist höchstens die Basis für Schadensersatzansprüche. Einzig ein notarieller Vertrag legt Sie als Käufer fest, dann allerdings sind beide Seiten bindend verpflichtet.
MIETEN
Für den Fall, dass Sie sich zum Mieten einer Wohnung oder eines Hauses entschlossen haben, gilt primär dasselbe wie beim Kauf:
Entscheiden Sie sich nicht gleich für die erstbeste Immobilie, die halbwegs Ihren Wünschen entspricht sondern erkunden Sie unbedingt die Preise von vergleichbaren Immobilien. Verwenden Sie den Immobilienkalkulator (Siehe Inhaltsverzeichnis des Buches Punkt 18 - alle Immobilienpreise österreichs 2010)
Die wenigsten Verkäufer / Vermieter kennen den Wert Ihrer Immobilien. Dies führt dazu, dass sehr oft überhöhte Mietpreise verlangt werden, wobei man davon ausgehen kann, dass Immobilien, die zu teuer sind, so gut wie nie verkauft oder vermietet werden. Aus diesem Grund sind Immobilien oft monatelang oder jahrelang am Markt. Es empfiehlt sich, die marktgerechten Preise zu erkunden und diese als Verhandlungsbasis einzusetzen.
Selbstverständlich können Sie davon ausgehen, dass nahezu alle Immobiliensuchenden Vergleichsangebote recherchieren.
Was bedeutet nun "mieten"?
Man muss zwischen Haupt- und Untermiete unterscheiden.
Unter der Hauptmiete versteht man dabei einen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Wohnraumes - meist eine Wohnung, kann aber auch ein Haus sein - und dem Mieter.
Die Hauptmiete wird in der Regel monatlich bezahlt und beinhaltet sowohl den reinen Mietbetrag als auch die zusätzlichen Betriebskosten, wobei der Vermieter eine Aufstellung der Kosten auf Anfrage zur Verfügung zu stellen hat, damit man die Beträge überprüfen kann. Viele Vermieter übermitteln diese Daten automatisch einmal pro Jahr. (siehe Inhaltsverzeichnis des Buches Punkt 15 − Betriebskosten richtig verrechnet).
Die Hauptmiete zahlt der eigentliche Mieter, er kann aber die Wohnung an eine dritte Person weitervermieten, sodass es zu einem neuen Vertragszustand kommt. Der Vermieter bekommt weiterhin seine Hauptmiete bezahlt, die aber meist durch die Untermiete gedeckt ist, die der Untermieter, quasi der Zweitmieter, zahlen muss. In vielen Mietverträgen ist aber diese Form der Weitervermietung ausgeschlossen, weshalb es nicht immer die Möglichkeit der Weitervermietung gibt.
7. Mietwohnungen − Ablöse erlaubt oder nicht?
Eine Ablöse darf im Regelfall nur für getätigte Investitionen verlangt werden.
Diese Ablöse muss dem Zeitwert der Investitionen entsprechen. Sofern eine nach den österreichischen Gesetzen verbotene oder überhöhte Ablöse bezahlt wird, ist diese rückforderbar. Eigene Investitionen darf sich der Vermieter vom Mieter nicht mittels Einmalzahlung ablösen lassen. Solche Kosten dürfen nur in der Höhe des Mietzinses ihren Niederschlag finden. Dies gilt sowohl für rein optische Verbesserungen (,,Komfortinvestitionen") als auch für die Kosten einer Standardanhebung. Investitionen, die sich auf reine Einrichtungsgegenstände wie z.B. Sitzgarnitur, Einbauschrank, Schlafzimmer, Küche usw. beziehen, sind davon ausgenommen.
Hat der frühere Mieter Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht, hat er bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Investitionen durch den Vermieter. Der Vermieter hat nun die Möglichkeit, diese Kosten vom neuen Mieter zu verlangen. Er muss jedoch bei der Mietzinsberechnung so vorgehen, als seien diese Investition nicht getätigt worden.
Weitere Ablösen sind möglich für das Einräumen eines Weitergaberechtes bzw. eines Untervermietungsrechtes. Genaue Angaben können bei den österreichischen Schlichtungsstellen bzw. Mietervereinigungen erfragt werden.
Es empfiehlt sich vor dem Bezahlen einer Ablöse genau zu erfragen, worauf sich diese Ablöse bezieht.
Für alle Ablöseforderungen gilt, dass man praktisch immer vor der Alternative steht, die geforderte Ablöse - egal ob diese zur Gänze ungerechtfertigt oder ,,nur" überhöht ist - zu bezahlen oder die Wohnung nicht zu bekommen.
8. Wie kann eine Mietwohnung gekündigt werden? Wie kann ich meine Mietrechte verlieren?
- Grundsätzlich können Sie Ihre Mietrechte verlieren, wenn Sie Ihre Miete nicht bezahlen.
- Sie können Ihre Mietrechte verlieren, wenn Sie die gemietete Immobilie vernachlässigen und das Objekt grobfahrlässig behandeln.
- Ein weiterer Grund, die Mietrechte zu verlieren, sind Verstöße gegen vertragliche Vereinbarungen bzw. die Verletzung der Hausordnung.
Dazu gehört unter anderem: unbefugte Haustierhaltung, Lärm (dieser muss jedoch von der Behörde festgestellt werden), des Weiteren vertragswidrige Untervermietung, zweckwidrige Verwendung z.B. statt Wohnen einen Bürobetrieb durchführen. Fest steht aber, dass nicht jede Vertragsverletzung zur Kündigung berechtigt, sondern nur eine solche, die einerseits schriftlich im Mietvertrag als Kündigungsgrund vereinbart wurde und die auch als bedeutsam anzuerkennen ist. - Auch der nachgewiesene Eigenbedarf des Vermieters kann eine Kündigung des Mietvertrages berechtigen.
- Wohnlage - Zentrumslage, Stadtrandlage, Grünruhelage usw.
- Infrastruktur − gibt es Schule, Kindergarten, Bank, Arzt usw. in unmittelbarer Nähe
- Verkehrslage − Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Nähe zu Autobahn usw.
- Parkmöglichkeiten − vor allem im innerstädtischen Bereich eventuell Parkgarage
- Gesamtzustand des Wohnhauses − Fassade, Entree, moderner Neubau, Stilhaus, Jahrhundertwendehaus
- Räumliche Aufteilung der Immobilie − Anzahl der Zimmer, Aus- und Umbaumöglichkeiten
- Hauslage − Erdgeschoßwohnung, Dachgeschoßwohnung, Balkon, Terrasse, Gartenanteil
- Zustand der Immobilie − Erstbezug, neuwertig, generalsaniert, renovierungsbedürftig usw.
- Ausstattung der Immobilie − Parkettboden, Fliesenboden, TV Kabel- oder Satellitenanschluss, Internetanschluss
- Preis − Da der Preis in den meisten Fällen Verhandlungssache ist, empfiehlt es sich, diesen erst bei direkten Kontakten mit dem Interessenten ins Spiel zu bringen.
- Wasserkosten für die Versorgung des Hauses inkl. der überprüfung der Versorgung
- Abwasser, Kanalräumung
- Schädlingsbekämpfung (z.B. Ratten)
- Rauchfangkehrer,
- Hausverwaltungshonorar,
- Gebäudeversicherung (Feuer, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden, Glasbruch, Sturm usw.),
- Pflege der allgemeinen Grünflächen
- Lift,
- Stiegenhausbeleuchtung,
- Reparaturrücklagen,
- Gehsteigreinigung usw. usw.,
- kaufen oder mieten Sie nicht die erstbeste Immobilie
- informieren Sie sich über den gängigen Marktwert/preis
- vergleichen Sie Preise von ähnlichen Immobilien
- verwenden Sie den Immobilienkalkulator (siehe Punkt 19 des Buches)
- Prüfen Sie, ob Ihr Vertragspartner berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen/ -mieten
- Prüfen Sie, ob er der Eigentümer ist
- Verhandeln Sie den Preis
- Ziehen Sie einen Rechtsanwalt oder Notar zu Rate
- Bezahlen Sie Gelder welcher Art auch immer erst dann, wenn Sie den geprüften Vertrag in Händen haben und dieser abgeschlossen ist
- 1 − 3 Monate vorher: Kündigen Sie Ihre jetzige Wohnung bzw. kümmern Sie sich um einen möglichen Nachmieter
- Vereinbaren Sie einen Begehungstermin mit dem Vermieter und machen Sie ein Wohnungsübergabeprotokoll
- Klären Sie die Rückzahlung der Kaution inkl. der angefallenen Zinsen
- übergabetermin vereinbaren
- Umzugsdatum festlegen
- Checkliste aufstellen
- übersiedlungsurlaub beim Arbeitgeber beantragen
- Den Arbeitgeber über die geplante Adressänderung informieren
- Schule, Kindergarten usw. der Kinder informieren und neu anmelden
- Angebote von Transportfirmen einholen
- Freunde/Bekannte als Helfer organisieren
- Energieversorger informieren
- Behörden und Meldeämter informieren (Neuanmeldung muss spätestens 3 Tage nach Umzug erfolgen)
- Meldung an das Finanzamt, Arbeitsamt
- Banken und Kreditkartenunternehmen
- Versicherungen − mit dem Versicherungsbetreuer rechtzeitig eventuelle änderungen im Versicherungsvertrag besprechen (z.B. Wert des Haushaltes, des Gebäudes verändert sich), Kfz-Ummeldung
- Nachsendeauftrag bei der Post
- Mitgliedschaften bei Clubs, Vereinen rechtzeitig kündigen, wenn der neue Wohnort zu weit entfernt ist
- Schlüssel und Dokumente griffbereit
- Stellplan für die Möbelpacker
- Beschriftete Umzugskartons
- Werkzeug
- Bei Wohnungsübernahme Wohnungsübergabeprotokoll, das etwaige Mängel festhält und wer für die Behebung verantwortlich ist
Die genauen Kündigungsgründe entnehmen Sie bitte Ihrem Mietvertrag, wobei im Anlassfall das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes hilfreich ist.
9. Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten
Anlaufstelle für Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis ist der Mieterschutzverband mit seinen Beratungsstellen in ganz österreich. Mietschlichtungsstellen in allen größeren Städten können in erster Instanz Mietkonflikte entscheiden.
Die Schlichtungsstellen sind zuständig für die Durchsetzung der Rechte von MieterInnen, VermieterInnen z.B. für Mietzins bzw. Betriebskostenüberprüfungen oder Nutzflächenbestreitungen.
Die Anfechtung der Mietzinshöhe nach dem Richtwert muss innerhalb von drei Jahren, bei befristeten Verträgen bis 6 Monate nach Vertragsbeendigung erfolgen.
Im Bereich des Wohnungseigentums ist die Schlichtungsstelle lediglich zuständig für Nutzwertfestsetzungen.
Quelle: www.mieterschutzverband.at
10. Immobilien finanzieren
Bevor Sie darüber nachdenken, sich ein Angebot von einer Bank machen zu lassen oder auf Immobiliensuche zu gehen, sollten Sie einen Kassensturz machen. Es ist wichtig, dass Sie genau wissen, was Sie sich leisten können, bevor Sie auf Immobiliensuche gehen oder ein Angebot anfordern. Sonst kann es leicht sein, dass Sie sich mehr aufbürden als Sie sich leisten können.
Hier ist es wichtig, ehrlich mit sich und seiner finanziellen Situation umzugehen, um nicht später in eine Finanzierungsfalle zu tappen. Idealerweise sollten Sie Ihren Finanzierungsbedarf mit einem Fachmann besprechen und ermitteln, so legen Sie auch fachlich gleich zu Beginn die richtige Basis.
Berücksichtigen Sie:
- Ihr Eigenkapital
- Ihre Eigenleistung
- Ihr Einkommen
- eventuelle staatliche Fördermittel
- Ihre Miete (die nach dem Immobilienkauf/-bau wegfällt)
Wenn Sie die Immobilie für den Eigenbedarf erwerben wollen, sollte die Eigenkapitalquote möglichst hoch sein, im günstigen Fall bei ca. 50 % gegenüber dem Fremdkapital.
Vor einer Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital kann nur gewarnt werden, auch wenn manche Modellrechnungen das anbieten.
Hier empfiehlt es sich wirklich, Finanzierungsgespräche nicht nur mit der Hausbank oder nur mit einer einzigen Bank zu führen, sondern mit mehreren Banken gleichzeitig zu verhandeln. Die Unterschiede der Konditionen betreffend Höhe der Zinsen, Eigenkapitalerfordernis, Laufzeit usw. sind meistens exorbitant groß. Entscheidend für die Beurteilung eines Kredits ist außer den Zinskonditionen vor allem auch die Laufzeit. Wenn die Laufzeit zu kurz ist, hilft Ihnen auch ein niedriger Zinssatz wenig, weil Sie sich dann um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen, die meist teurer ist.
Viele Immobilien werden auch von Banken und Sparkassen angeboten. Die Portale von Raiffeisen, Hypo, Erste usw. sind voll mit Angeboten von Wohnungen und Häusern und gleichzeitig wird auch die Finanzierung übernommen. Aber Vorsicht: Diese Angebote unterscheiden sich durch nichts von anderen Maklerangeboten. Auch hier wird Provision verlangt! Außerdem sind Sie nicht an die Finanzierung seitens der Anbieterbank gebunden, lassen Sie sich Konkurrenzangebote geben!
Es empfiehlt sich auch, mit entsprechenden Finanzierungsmaklern Gespräche zu führen, damit diese das für Sie beste Angebot herausfinden. Finanzierungsmakler vergleichen für Sie über 50 Banken und Kreditgeber und finden aus der Auswahl der Testsieger die passende Finanzierungslösung für Sie.
Die günstigste Kreditform ist meistens das Hypothekardarlehen, da es ein langfristiges Darlehen mit bis zu 30 jähriger Laufzeit ist. Es stellt für den Kreditgeber eine große Sicherheit dar, da er ein sogenanntes "Grundpfandrecht" erhält. Das bedeutet, er ist mit einem Verfügungsrecht auf Ihre Immobilie im Grundbuch eingetragen, und zwar so lange, bis die Schuld getilgt ist. Die Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch zahlt der Darlehensnehmer.
Außer den klassischen Rückzahlungskrediten ist auch das sogenannte Festdarlehen zu empfehlen. Hier wird die Immobilie durch Ansparverträge wie z.B. Bausparverträge, Lebensversicherung usw. finanziert. Statt zu tilgen zahlen Sie in die Lebensversicherung ein oder leisten Ihre Sparrate für die Bausparkasse. Durch die Ansparleistung wird am Ende der Vertragslaufzeit die Gesamtschuld getilgt.
Mietkauf
Oftmals wird auch ein "Mietkauf" angeboten. Der Mietkauf ist ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wird, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache zu einem vorher bestimmten Preis unter Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten käuflich zu erwerben.
Geförderte Wohnungen werden häufig als Mietkauf-Objekte angeboten, da sie meistens für sozial schwächere Interessenten konzipiert sind.
Jede geförderte Wohnung z.B. für die der Mieter zu Beginn mehr als ,- 50/m² Nutzfläche als Eigenmittel (Baukostenzuschuss) auf den Tisch legen muss, muss ihm nach 10 Jahren zum Kauf angeboten werden.
Preisbestimmung: Der Kaufpreis ergibt sich aus Substanzwert und Verkehrswert. Der bereits geleistete Finanzierungsbeitrag (Bau- und Grundkostenbeitrag) wird angerechnet.
Vorsicht: Versuchen Sie unbedingt schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages einen Fixpreis für den etwaigen späteren Wohnungskauf zu vereinbaren
Der große Vorteil des Mietkaufs ist, dass man für den Zeitraum der Miete Wohnbeihilfe beziehen kann. Das ist bei Eigentumswohnungen nicht mehr möglich und Sie sparen sich außerdem die Umsatzsteuer. Bei Erwerb der Wohnung müssen dann allerdings die aushaftenden Darlehen übernommen werden und die sogenannten Annuitätenzuschüsse an das Land zurückgezahlt werden.
Diese und weitere Finanzierungsnormen empfehlen wir mit einem Profi zu besprechen.
Zusammenfassend kann Ihnen das Wählen der richtigen Finanzierungsform viel Geld ersparen.
öffentliche Förderungen:
Viele Wohnprojekte werden mit öffentlichen Geldern gefördert. Die meisten Förderungen haben aber zur Bedingung, dass das Einkommen des Förderungswerbers eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Die Bestimmungen und Konditionen sind Bundesländer abhängig und der Dschungel nicht leicht zu durchforsten.
Nützen Sie dazu kostenlos unseren Wohnbauförderungsrechner
Auch Energiesparmaßnahmen werden in verstärktem Ausmaß gefördert, wie dies z.B. bei Niedrigenergiehäusern der Fall ist.
11. �Nebenkosten beim Immobilienkauf bzw. Immobilienanmietung
Kauf
Grob gerechnet kommen zum Kaufpreis einer Immobilie 10 % an Kaufnebenkosten hinzu.
Diese Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:
In jedem Fall ist die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % und die Eintragungsgebühr ins Grundbuch in Höhe von 1 % des Kaufpreises zu entrichten. Weiters fallen die entsprechenden Kosten für den Notar oder Rechtsanwalt (1 % bis 3 % je nach Kaufpreis) für die Kaufvertragserrichtung sowie eventuell weitere Gebühren für eine Treuhandschaft, Lastenfreistellung usw. an.
Die Grunderwerbssteuer bezieht sich auf den notariell bestätigten Kaufpreis der Immobilie. Kaufen Sie ein Grundstück, zahlen Sie nur dafür, auch wenn Sie in weiterer Folge darauf Ihr Haus errichten.
Kaufen Sie allerdings ein Grundstück mit einer bereits darauf befindlichen Immobilie dann gilt die Grundsteuer für den gesamten Kaufpreis, also auch für das Haus
Nicht berücksichtigt sind dabei Finanzierungsnebenkosten − (siehe Punkt 10 Immobilien finanzieren).
In jedem Fall sollte die gesamte Abwicklung bei einen österreichischen Notar stattfinden, da bei eventuellen Fehlern oder Irrtümern die österreichische Notariatsbank bzw. österreichische Notariatskammer haftet.
Der Notar errichtet Kaufverträge, Grundteilungsverträge, Wohnungseigentumsverträge, übergabsverträge und vieles mehr, wobei er den Vertragspartnern ein neutraler Berater ist, der jede Benachteiligung einer Partei von vorneherein vermeidet.
Dies bietet umfassende Sicherheit, unverzichtbar vor allem für jene Personen, die nicht oft ein Geschäft mit derart hohem Gegenwert abschließen. Dadurch ist das Berufsbild des Notars in der österreichischen Bevölkerung in hohem Maß mit den Begriffen Unparteilichkeit, Sicherheit und Vertrauen verbunden.
Die Tätigkeit des Notars im Liegenschaftsverkehr beschränkt sich nicht nur auf die Errichtung und Beglaubigung von Urkunden. Aufgabe des Notars ist auch die Eingabe von Grundbuchsgesuchen zur grundbücherlichen Eintragung.
Erst durch die Eintragung im Grundbuch wird in österreich das Eigentum wie auch andere Rechte an einer Liegenschaft begründet, wobei Gesuche und Verträge im Grundbuchverfahren bestimmten Formvorschriften entsprechen müssen.
Der Notar besorgt alle für die Durchführung von Verträgen erforderlichen Genehmigungsverfahren, wie zum Beispiel bei der Grundverkehrsbehörde, dem Abhandlungs- oder Pflegschaftsgericht.
In seiner Tätigkeit als Vertragserrichter wird der Notar regelmäßig auch zum Treuhänder bestellt. Die Einführung des notariellen Treuhandregisters und der Notartreuhandbank bietet jedem Klienten optimale Sicherheit für den Transfer der hohen Geldbeträge, welche bei sämtlichen Liegenschaftsverkäufen bewegt werden müssen.
Mit Eintragung der Treuhandschaft im notariellen Treuhandregister ist ein besonders hoher Versicherungsschutz verbunden. Die Aufsicht über die notariellen Treuhandschaften hat die Notariatskammer, jedoch bleibt die Verschwiegenheitspflicht des Notars voll gewahrt.
Beim Rechtsanwalt wären die Haftungsfragen gesondert zu prüfen
Miete
Für den Fall der Anmietung bezahlt der Mieter die Vertragserrichtungskosten. Sie richten sich nach der Höhe des Mietzinses und sind allenfalls verhandelbar und beim Vertragspartner zu erfragen. Sie verringern sich, wenn z.B. ein befreundeter Rechtsanwalt beigestellt wird bzw. der Mieter/Vermieter selbst Anwalt ist und auf sein Honorar verzichtet.
Bei der Miete von Immobilien ist zu beachten, dass der Mietvertrag beim Finanzamt zu vergebühren ist. Die Kosten für die Vergebührung richten sich nach der Höhe des Mietzinses und werden AUSNAHMSLOS vom Mieter bezahlt. Sie sind beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern zu erfragen.
Die Kaution ist die Sicherstellung für Beschädigung der Wohnung oder mitvermietete Einrichtung, sie darf maximal sechs Monatsmieten betragen, und kann in bar oder als Sparbuch erbracht werden. Im Regelfall beträgt sie drei Monatsmieten. Bei Ende des Mietverhältnisses muss auf Auszahlung der Zinsen von diesem Guthaben geachtet werden, da diese gerne unter den Tisch gekehrt werden.
Sehr oft verlangen die entsprechenden Hausverwaltungen auch Provisionen. Dies ist allerdings nur dann erlaubt, wenn die Hausverwaltung wie ein Makler auftritt, d.h. für die Immobilie Inserate geschaltet hat, zur Besichtigung gefahren ist, die Wohnung hergezeigt hat usw. und darf höchstens zwei Monatsmieten betragen.
Beispiel:
Miet 1.200
Kaution/Mietvorauszahlung 3 MM 3.600
Vertragserrichtung, Vergebührung ca. 500
Ohne Provision Gesamtkosten 5.300
Mit Provision (3 MM = 3600) 8.900
Das ist viel Geld, das zu Beginn eines Mietverhältnisses in die Hand genommen werden muss und von dem man nicht wirklich weiß, ob man es wiedersieht!!
12. Immobilien richtig verkaufen − vermieten (enorme Zeitersparnisse!)
Für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ist in erster Linie wichtig, sie der richtigen Zielgruppe in der bestmöglichen Form anzubieten. Ein alter Spruch besagt: "wenn keiner weiß, dass ich meine Wohnung anbiete, kann sie keiner kaufen".
Das Internet ist das Medium nicht nur mit der größtmöglichen Verbreitung sondern bietet auch die besten Präsentationsmöglichkeiten. Dabei ist es wichtig, dass der Immobilienabgeber diese Möglichkeiten ausschöpft!! Es wird ausdrücklich empfohlen, zu jeder Immobilie, unabhängig vom Zustand und der Optik des Objekts, Bilder und Pläne hinzuzufügen. Bei der großen Auswahl an Immobilien werden Inserate, die nicht mit Bildern versehen sind, nahezu immer überblättert und daher nicht gelesen.
Alle für die Immobilie relevanten Informationen sollen in der Beschreibung der Immobilie ersichtlich sein. Dazu gehört:
Die wenigsten Verkäufer / Vermieter kennen den Wert Ihrer Immobilien. Dies führt dazu, dass sehr oft überhöhte Preise verlangt werden, wobei man davon ausgehen kann, dass Immobilien, die zu teuer sind, so gut wie nie verkauft oder vermietet werden. Aus diesem Grund sind Immobilien oft monatelang oder jahrelang am Markt (siehe Punkt 19 des Buches "Alle Immobilienpreise österreichs 2010".)
13. Verpachtungen
- Grundstücke
Unter diesem Begriff gibt es weit verbreitete Irrtümer, da die Abgrenzung zum Begriff "Miete" unklar und verschwommen ist.
Die Pacht ist die überlassung eines Objektes auf einen bestimmten festgesetzten Zeitraum gegen Entgelt - "die Pacht" − mit der Möglichkeit der Fruchtziehung.
Als einfaches Beispiel zum besseren Verständnis:
Ein Bauer pachtet ein Grundstück zum Anbau von Kartoffeln. Der Fruchtgenuss − die Kartoffel − gehört ihm, die kann er verkaufen oder essen, für das Grundstück zahlt er Pacht und es bleibt im Eigentum des Verpächters.
Auf Pachtgründen errichtete Bauwerke sind Superädifikate. Das bedeutet, dass das Grundstück im Eigentum des Verpächters (oft Gemeinden oder Großgrundbesitzer wie z.B. Esterhazy, Stift Klosterneuburg usw.) bleibt und der Pächter für die Grundstücksnutzung Entgelt zahlen muss. Das Bauwerk ist im Eigentum des Pächters
Die Pacht ist von der Miete abzugrenzen, diese ist eine Gebrauchsüberlassung eines Objektes auf Zeit gegen Entgelt ohne Möglichkeit der Fruchtziehung.
- Unternehmen
Speziell bei Unternehmensweitergaben und in der Gastronomie ist diese Begriffsverwechslung weit verbreitet. Verpachten kann man nur ein lebendes Unternehmen, die Immobilie selbst ist ein Mietobjekt.
Nachstehende Merkmale sind für ein lebendes Unternehmen unerlässlich und begründen den Begriff der "Verpachtung":
Kriterium eines lebendes Unternehmen ist z.B. beim Gastronomiebetrieb das Personal, die Stammkundenübernahme, übernahme eines Fuhrparks, übernahme von Lagerbeständen, übernahme des Firmennamens, die übernahme der gesamten Einrichtung oder Teile davon, die Fortsetzung des bestehendes Betriebes, übernahme von Lieferantenverbindlichkeiten, übernahme von bestehenden Vereinbarungen mit Kaffee, Wein, Bierfirmen usw., usw.
Für die Feststellung, ob es sich um ein lebendes Unternehmen handelt oder nicht, müssen nicht alle Merkmale zutreffen.
Hier wird empfohlen, einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.
14. Betriebskosten richtig verrechnet
Einmal jährlich ist die Hausverwaltung verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, und zwar bis 30. Juni jeden Jahres. Diese Betriebskostenabrechnung beinhaltet, dass Ihnen sämtliche von der Hausverwaltung vorgelegten Rechnungen zugänglich sind.
Betriebskosten beinhalten:
In den Betriebskosten sind nicht enthalten:
Ausgaben für Reparatur und Erhaltungsarbeiten, Zusatzversicherungen, die ohne Zustimmung der Mietermehrheit abgeschlossen wurden, von Ihnen verbrauchter Strom, Gas, sowie Ihre Hausratsversicherung, Heizkosten usw.
Die Betriebskosten werden Ihnen im Rahmen eines Betriebskosten-Akontos von der Hausverwaltung verrechnet.
Je nach Kalenderjahr werden Ihnen anlässlich der Betriebskostenabrechnung zu viel bezahlte Gelder retourniert, alternativ werden zu wenig bezahlte Gelder nachverrechnet.
Den Betriebskosten-Schlüssel entnimmt man seinem Mietvertrag.
15. Praktische Tipps zur Anmietung/Verkauf von Immobilien
16. Umzugshilfe erspart Geld und Zeit
Bei jedem Ortswechsel ist die koordinierte Planung und Vorbereitung das A und O. Sonst läuft man Gefahr, dass das Sprichwort "Dreimal übersiedelt ist einmal abgebrannt" zur Wahrheit wird.
Sobald sie Ihren übernahmetermin wissen sollten Sie beim Festlegen des übersiedlungstermins gewisse Fristen berücksichtigen und nichts übereilen.
Checkliste für den Tag X:
überlegen Sie bereits im Vorhinein, was Sie in Ihrer neuen Wohnung benötigen
17. Alle Immobilienfachbegriffe von A-Z − Immobilienlexikon − das große Nachschlagewerk
18. Alle Immobilienpreise österreichs 2010
Hier können Sie nahezu alle Immobilien österreichs nach der derzeit herrschenden Marktlage bewerten.
(Den Kalkulator nehmen wie er ist, jedoch adaptieren z.B. Preise weg, aber der Kalkulator wie derzeit Geld sollte sofort kommen)
19. Miet-/ Kaufverträge ausdrucken / verwenden
Die gegenständlichen Miet-/ Kaufverträge wurden von der auf Immobilienrecht spezialisierten renommierten Rechtsanwaltskanzlei Dr. Brunner erstellt (Rechtsanwaltskanzlei Dr. Brunner, 1010 Wien, Wollzeile 6-8).
Danach wichtiger Rechtshinweis und hier den kompletten Text übernehmen bis zum Button weiter.
Autor: Roman Meier
Roman Meier ist seit ca. 25 Jahren in der Immobilienbranche als Investor, Immobilienmakler und Projektentwickler tätig. Er gehört zu den führenden Köpfen der österreichischen Immobilienwirtschaft.
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©Copyright Roman Meier
01.Juni.2013
